¿Cómo sé si puedo ampliar mi casa?

¿Cómo sé si puedo ampliar mi casa? Es común encontrarnos en una situación en la que nuestra casa es demasiado pequeña, y no es lo mismo buscar una casa como soltero o con tu pareja, que hacerlo una vez que hemos formado una familia. Dados los exorbitantes precios de venta y alquiler de apartamentos que nos encontramos en la actualidad, es lógico que la mayoría opte por reformar o ampliar su vivienda actual para ganar ese cuarto o baño extra. Pero si bien la renovación de una casa se puede hacer en casi cualquier situación, ya que es un trabajo menor, la ampliación de una casa es una historia muy diferente.

Para ampliar una casa se necesita un proyecto, un arquitecto y un permiso de obra, no importa si estamos hablando de una villa o un apartamento en un edificio residencial. En la mayoría de los casos, para hacer una extensión, necesitamos intervenir en la estructura.

En los casos en los que se crean cerramientos ligeros (a veces desmontables) para cerrar terrazas, cubiertas o patios, aunque no alteramos la estructura, sí modificamos el aspecto de la fachada y cambiamos la cantidad de superficie, por lo que sigue siendo necesario un proyecto. Si, además, la vivienda a ampliar se encuentra dentro de una comunidad de propietarios, se requiere el permiso de la misma para realizar las obras.

¿De qué depende si una extensión es legal o no?

La legalidad o ilegalidad de una ampliación depende fundamentalmente de la normativa urbanística que afecte a nuestra casa.

Este reglamento se puede consultar libremente en la web de nuestro ayuntamiento correspondiente y, si no lo encontramos, siempre podemos ir directamente a hablar con un técnico del ayuntamiento para que nos facilite los datos que queramos conocer.

La información que debemos obtener es la siguiente:

Edificabilidad

Es la relación entre los metros cuadrados de terreno de una parcela y los metros cuadrados de techo que se pueden construir dentro de esa parcela. Habitualmente los promotores agotan por completo la edificabilidad de las parcelas ya que suele significar una mayor rentabilidad, pero la normativa va cambiando con los años y no es extraño encontrar que nuestra parcela tiene mucha edificabilidad.

Este dato puede ser muy complicado de entender porque cada reglamento especifica excepciones de habitaciones que no cuentan para la edificabilidad, ya sea total o parcialmente, como, por ejemplo, trasteros, estacionamientos, escaleras, balcones, terrazas y más.

Contratiempos, ¿Cómo sé si puedo ampliar mi casa?

Esta es la distancia mínima que debe tener un edificio con respecto a los límites (bordes) de la parcela.

Habitualmente el retranqueo para la última planta del edificio es mayor que para el resto de plantas, por lo que los áticos suelen ser más empotrados con respecto a la línea de fachada.

Ocupación

Este es el porcentaje máximo de terreno que puede ocupar un edificio dentro de su parcela. Normalmente este dato solo es relevante en las ampliaciones de viviendas unifamiliares cuando se quiere crear un nuevo volumen de edificación adjunto al existente.

Número de pisos y altura máxima, ¿Cómo sé si puedo ampliar mi casa?

Estos son los datos más fáciles de entender. La mayoría de normativas urbanísticas establecen la altura máxima (o altura de cornisa) que puede tener un edificio o vivienda, así como el número máximo de plantas, tanto sobre rasante como bajo rasante (sótanos). Si nuestra intención es ampliar creando un nuevo suelo debemos estar muy atentos a este apartado.

¿Qué es lo primero que debo hacer si quiero ampliar mi casa?

Para asegurarte de no cometer ningún error que pueda ocasionarte problemas en el futuro, lo más recomendable es hablar con el ayuntamiento y contactar con un arquitecto. Si vives en un pueblo pequeño es muy probable que en tu ayuntamiento puedas hablar directamente con un técnico que te facilitará toda la información necesaria.

Si por el contrario vives en una gran ciudad probablemente tendrás que hacer más de un viaje al ayuntamiento para conseguir la información que buscas, y hablar con los técnicos puede resultar muy complicado.

Una vez que hayamos hablado con el ayuntamiento correspondiente, es el momento de contactar con un arquitecto. Los arquitectos se encargarán de comprobar los datos de la normativa urbanística y verificar la viabilidad de la ampliación. Además de realizar el proyecto correspondiente y obtener las licencias necesarias.

¿Por qué hay tantas extensiones en las ciudades?

Lamentablemente muchas personas, cuando quieren ampliar su casa, no acuden a un arquitecto, ni se acercan a su ayuntamiento para saber con certeza y seguridad si pueden hacer la ampliación.

La mayoría va directamente a una empresa constructora para obtener un presupuesto para hacerlo.

Si el constructor tiene cierta reputación o tamaño, probablemente avisará al propietario de las licencias necesarias y se negará a realizar el trabajo sin ellas.

Pero si contactamos al típico constructor de barrio, él estará feliz de aceptar el trabajo aun sabiendo las consecuencias (si sabe cuáles son).

¿Qué pasa si amplío mi casa sin el permiso necesario?

Los ayuntamientos se están involucrando cada vez más en la búsqueda de extensiones ilegales, lo que al principio parecía un problema fácil de ignorar ahora se está saliendo de control y puede ser peligroso.

Por ello, cada día se realizan más vuelos aéreos, ya sea con satélites, aviones, drones o helicópteros (estos dos últimos permiten vistas de 45º para que se vean las terrazas), para monitorear el crecimiento incontrolado e ilegal de las ciudades.

Si el municipio descubre tu extensión, ya sea por denuncia de un vecino o por fotografías aéreas, y resulta ser ilegal, puede suceder lo siguiente:

Legalización

Este es el mejor de los casos, la extensión que ha realizado no tenía licencia, pero podría haberla tenido. Si este es tu caso lo único que necesitas es legalizar la ampliación, para lo cual necesitas un arquitecto que realice el proyecto de la obra ya realizado.

Tendrás que pagar el proyecto, los derechos de licencia y un aumento de estos en función del tiempo que haya transcurrido desde que se realizaron las obras. Los costos de las tarifas dependen de cada municipio y es posible que algunos ni siquiera consideren el aumento o la multa.

Multas, ¿Cómo sé si puedo ampliar mi casa?

Este es el caso intermedio, has hecho una ampliación a tu casa, el ayuntamiento lo sabe y no hay forma de legalizarlo.

Cuando esto suceda los técnicos del ayuntamiento se pondrán en contacto contigo para que se lleve a cabo un derribo de la ampliación y se pueda restaurar el estado original de la casa.

Si la ampliación no causa problemas al edificio, la parcela o los vecinos lo más habitual es que el ayuntamiento empiece a enviarte multas en compensación por la obra ilegal y dejar de lado el derribo.

Demolición

Este es el mismo caso que el anterior, las multas, solo que aquí la ampliación está provocando algún tipo de problema y el ayuntamiento exigirá el derribo completo de la ampliación. No tiene por qué ser un problema grave, como un edificio con sobrepeso que dañe la estructura del edificio, algo tan simple como la extensión que causa una fuga al vecino de abajo puede ser suficiente. Es raro que llegue a estos extremos y en la mayoría de los casos se resuelve con multas, pero es importante saber que esto puede suceder.